前回のつづき
交渉が負担になってきました（しんどい）
連日、遠慮なく仕事中に電話かかってきて
さすがに配慮してほしいと申し入れました
scribbleofbourgogne.hatenablog.jp
漏水か結露か？大規模修繕を控えた管理会社との交渉
1. 2ヶ月間動かなかったのに急に慌ただしくなる
7月にシミとカビ取り工事をしたのに半年で再発。管理人さんを通じて連絡したのが
2月でした。現場の確認は直ぐにしてくださったんですがその後は音信不通。
3月になってこちらから担当者を探してコンタクトをしました
管理会社側の言い分：
「設計・施工会社の共通見解として、原因は『結露』である。外壁に白華（エフロレッセンス）や錆汁が出ていないのがその証拠。これ以上調査のために特定の工区を現状維持（ビニールカバー等）すると、工期が延びて追加費用が発生する。だから先に外壁塗装を進めさせてほしい。」
外壁のクラックは幅0.2mmで漏水の原因にならない
住まいるダイヤルが推奨した散水試験をやらずに結露と断定した理由が白華と錆汁でした
2ヶ月近く時間があったにもかかわらず、なぜ今になって「工期の遅れ」を盾に、
原因究明を後回しにしようとするの？
2. 「住まいるダイヤル」からの専門的アドバイス
素人では太刀打ちできないので、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル） へ再び相談しました
そこで得られたアドバイスは、管理会社の説明とは異なりました
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クラックの幅は関係ない： 0.2mmの微細なクラックでも、貫通していれば浸水は起こる。幅だけで判断すべきではない。
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白華がない＝結露とは限らない： 浸水初期段階ではエフロが出ないケースもあり、結露と断定する決定的な根拠にはならない
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合理的な調査の提案： 大規模修繕で行う高圧洗浄の際、室内からサーモグラフィーを使えば、壁紙を剥がさず低コストで漏水の有無を確認できる これが工程を大きく遅らせるとは考えにくい
3. 「わがまま」ではなく「建物全体の資産価値」を守るために
管理会社は、壁紙やパネルを外して調査すること、費用の負担をちらつかせて
プレッシャーを感じました
しかし、
「原因究明を後回しにして、1年後に再発したら大規模修繕費が無駄になる」
経年劣化であちこちの部屋で発生しているなら、マンション全体のリスクです
原因を曖昧にしたまま工事を強行することは、将来的に修繕積立金を再投入（再工事）させることになり、結果として管理組合全員に不利益を与えます
善管注意義務に抵触しないのでしょうか
4. 直接交渉へ
住まいるダイヤルのアドバイスもあり、条件を管理会社へ提示し、
理事長との直接対話に応じることにしました
ただし業務中の電話は控えていただくよう申し入れをし、こちらの質問の回答を持って次に臨みたいことを申し入れています
１．外壁調査および補修に関する回答と今後の進め方について
本日、住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）の専門家と詳細な協議を行いました。
その結果を受け、以下の通り回答いたします。
①. 技術的見解について
貴社の「白華（エフロ）がないから結露である」という主張に対し、
専門家からは「それは一つの可能性に過ぎず、浸水を否定する決定的な根拠にはならない」との指摘を受けました。
0.2mmのクラックであっても貫通の可能性は排除できず、浸水初期段階ではエフロが出ないケースもあるとのことです。
散水試験なしの断定は不十分です。
②. 調査の継続について
依然として原因が不透明である以上、当方としては「高圧洗浄時のサーモグラフィ調査」の実施を求めます。
実施可否について提示してください。この案は追加コストがほとんどかからず、工期も止めない合理的な案と考えます。
原因究明を求める区分所有者がその費用を負担する法的義務はありません。
通常の合理的な調査要求であれば、管理組合全体の負担です。
③. 交渉窓口について
理事長様への携帯電話番号の開示、承知しました。
つきましては、これまでの経緯と住まいるダイヤルの見解をまとめ、理事会へ提出願います。
理事会で、本件を「一住戸のわがまま」ではなく「建物全体の潜在的リスク」として審議いただけるようお願いします。
２．本件に関わる意見書
私も管理組合の一員として、円滑な工事進行を願っています。しかし、原因不明のまま蓋をすることは、
将来的に修繕積立金を再投入するリスク（再工事）を組合全体に負わせることになります。
専門機関のアドバイスに沿って対応を進めたく存じます。
・2006年に引越して以来発生しなかった事象がなぜ今起きたのか。
・他住戸でも多発しているなら、それはマンション全体ではないか。
・原因不明のまま工事を進め、再発したら善管注意義務に抵触しないのか。
上記3点を気にしています。
修繕工事の遅れについては気にするところではありますが、
2月から申し出ているにも関わらず先週末から急に慌ただしくなっております
工期の遅れと本件を結びつけるのは無理筋だと感じております
